Choisir les meilleures foncières cotées : 3 critères financiers indispensables à analyser

comment choisir foncieres cotees

Lorsqu’il est question d’investissement immobilier, vous faites souvent référence à l’immobilier locatif physique. Le hic est que vous subissez l’inflation incontrôlable de la taxe foncière et des charges. Pourtant, il y a matière à investir dans la pierre sans ruiner votre capital à travers les foncières cotées.

Sans être prétentieux, les foncières cotées ont l’avantage d’être plus transparentes en matière d’information financière et extra-financière alors que vous pouvez avoir des surprises sur le tard avec l’immobilier locatif physique. Eh oui ! Les agences immobilières ne peuvent pas tout voir.

Selon certains pays, les foncières cotées ont différentes appellations. Aux États-Unis, on les appelle les REITs dont je vais faire référence tout au long de la vidéo ci-dessous. En France, on les surnomme les SIIC (Sociétés d’investissement immobilier coté).

 

 

Un meilleur rendement que les indices boursiers (S&P 500, CAC 40, DAX 40, etc.)

Lorsque vous achetez des foncières cotées, c’est avant tout pour doper le rendement de votre portefeuille. Statistiquement aux États-Unis, les REITs vous offrent en moyenne un rendement autour de 4 %, soit nettement mieux que celui du S&P 500.

Cela étant dit, ne partez pas naïvement à la chasse au rendement. Généralement, un rendement très élevé par rapport à la moyenne du secteur foncier est un trompe-l’œil.

 

Les foncières cotées, c’est plus que l’immeuble de bureau, le centre commercial, les appartements et les maisons

Avec les REITs immobiliers pour une somme raisonnable, vous pouvez investir sur d’autres types de propriété comme les entrepôts, les champs agricoles, les terrains forestiers, les data center, les tours de télécommunication de la 5G, les panneaux publicitaires ou encore les établissements de santé. Comme quoi l’immobilier ne se résume pas au bureau, à l’habitation ou aux centres commerciaux.

En tout cas, vous avez accès à une large palette dans le coté que dans le non coté.

 

3 critères financiers indispensables pour bien investir dans les foncières cotées

À présent, vous voulez savoir quels sont les critères ou ratios financiers pour choisir les meilleures REITs ou foncières cotées. Dans la vidéo, j’en ai retenu trois qui sont indispensables en prenant exemple sur American Tower Corp, une REIT spécialisée sur les infrastructures 5G.

FFO par action

Le FFO/action (Fund From Operations par action), c’est en quelque sorte l’équivalent du BPA (Bénéfice par action) des foncières cotées. Comme d’habitude, vous devez analyser la croissance sur les 5 à 10 dernières années. Pour ma part, je me baserai sur les 5 dernières années. Cette information financière est facile à trouver pour les REIT nord américaines alors que dans le Vieux Continent, il y a que l’Allemagne qui s’aligne sur les normes Outre-Atlantique.

FFO payout ratio

Le statut d’une foncière cotée oblige à verser entre 80 et 90 % de leurs loyers en dividende. D’où l’importance d’analyser la solidité du dividende via le FFO payout ratio, c’est-à-dire le dividende par action divisé par le FFO/action.

Faisons simple, il ne faut pas qu’il dépasse 100 % sur deux ou trois années consécutives pour éviter une baisse éventuelle du dividende. Comme je l’ai dit pour le FFO par action, il s’applique uniquement pour les REITs nord américaines. Du coup, je reste pratiquement à l’écart des REITs européens mise à part en Allemagne.

L’endettement : Si crucial dans une industrie à forte intensité capitalistique

Le dernier critère à surveiller est évidemment l’endettement pour investir dans les foncières cotées. Si vous le négligez, vous risquez de prendre les pieds dans le tapis. Pour cela, vous avez intérêt à avoir un oeil sur :

  • La dette/EBITDA. En règle générale, il ne faut pas dépasser 5 selon les agences de notation. Mais dans le cas de l’immobilier, vous pouvez faire une entorse. L’erreur serait d’analyser les ratios financiers d’égal à égal sur tous les secteurs. L’immobilier est une industrie qui mobilise beaucoup de capitaux pour générer des bénéfices. Ne soyez donc pas surpris que le retour sur investissement ou sur capitaux soit faible. Pour savoir si la dette/EBITDA est soutenables, prêtez une attention particulière sur la croissance du cash flow opérationnel et veillez à ce que la rentabilité des capitaux investis (ROIC) soit supérieur au coût moyen pondéré des capitaux (WACC dans Guru Focus).
  • Le credit rating qui correspond à la notation financière de la dette de l’entreprise fixée par les agences de notation (S&P, Fitch et Moody’s). Plus elle est élevée, mieux c’est pour l’accès aux financements de marché. Privilégiez des foncières cotées ayant un credit rating dans la catégorie investment grade entre AAA et BBB-. Généralement, les foncières cotées sont notées entre BBB+ et BBB-.

 

Pensez à l’analyse qualitative d’une foncière cotée

En Bourse, quel que soit le secteur, vous avez tendance à être focus la partie financière. À titre d’expérience, vous commettez une erreur fatale qui se paiera sur le tard. Pensez à l’analyse qualitative ou extra-financière pour bien investir dans les foncières cotées. Pour cela, évaluez respectivement la qualité des locataires, le portefeuille de propriétés immobilières, le taux d’occupation physique et financier, l’emplacement géographique, les modalités des baux, etc.