Investir dans l’immobilier en Bourse : 4 critères importants à maîtriser

Comment investir dans l'immobilier en Bourse sans vous ruiner

Je ne vous surprends pas que l’immobilier reste l’un des placements populaires en France. Vous faites souvent référence à la résidence principale ou l’immobilier locatif physique.

Mais savez-vous qu’il est possible d’investir dans l’immobilier en Bourse grâce aux foncières cotées sans ruiner votre capital ? Aux États-Unis, vous entendrez parler des REITs. En France, des SIIC (Sociétés d’Investissement Immobiliers Cotées).

Ce sont des sociétés qui investissent, gèrent et entretiennent des biens immobiliers. Elles se rémunèrent en les mettant en location avec pour objectif de créer de la valeur sur le long terme pour leurs actionnaires.

 

Les atouts d’investir dans l’immobilier en Bourse. Et non des moindres !

  • La liquidité. Vous pouvez les acheter ou vendre à tout moment dans des conditions normales de marché. Faites gaffe à la taille de la capitalisation boursière. Néanmoins, lorsque vous vous intéressez aux foncières cotées, votre mindset (état d’esprit) est focus sur la génération cash flow via le dividende.
  • La transparence financière. Les foncières cotées sont clean sur leur politique de dividende en raison de leur statut fiscal privilégié.
  • Des actions à haut rendement qui vous offrent le plus de garantie en Bourse. Elles sont dans l’obligation de vous convertir 90 % de leurs bénéfices en dividendes à leurs actionnaires.

 

Si vous êtes convaincu que cela ressemble à un havre de paix en toute mesure, les foncières cotées ou REITs peuvent faire l’objet d’une diversification saine de votre portefeuille boursier ou d’un patrimoine immobilier physique. Voici 4 critères importants pour bien les sélectionner.

 

Critère n°1 : Le type de propriété

Vous pouvez avoir à faire à un foncière spécialisée dans les bureaux, centres commerciaux, maisons de santé, etc. Vous devez comprendre les spécificités de chaque type de propriété. Pourquoi ?

Parce que chaque type est plus ou moins sensible à l’humeur du cycle économique. En cas de récession, les hôtels seront les vulnérables. A l’opposé, les maisons de santé seront plus résilients. Toutefois et boursièrement parlant, leurs cours de Bourse quel que soit le type de propriété ne sont pas imperméables aux chocs de marché.

 

Critère n°2 : La croissance du FFO ou AFFO sur les 5 à 10 dernières années

Si vous investissez uniquement dans l’immobilier coté aux États-Unis, soyez focus sur la tendance de long terme du FFO ou AFFO (Funds From Operations ou Adjusted Funds From Operations).

Ce qui m’a le plus surpris, c’est que les investisseurs particuliers américains ne portent pas une grande attention sur la décote de l’actif net réévalué. En effet, ils ont une bonne raison de s’en détourner. De leur propre point de vue, c’est souvent une « value trap ».

Quant aux foncières européennes, vous devez vous utiliser l’EPRA Earnings. J’avoue que c’est assez barbare comme terme financier. En bon français, c’est le résultat récurrent net par action.

 

Critère n°3 : La croissance du dividende sur les 5 à 10 dernières années

Comme j’insiste sur le fait d’être focus sur les actions de belle qualité, la solidité du dividende sur le long terme est cruciale. Vous avez l’habitude d’utiliser le payout ratio (dividende/bénéfice net).

Avec l’immobilier coté, c’est une autre affaire. Le fait que le secteur verse 90 % de leurs bénéfices en dividendes faussera probablement le payout ratio. La pierre a tendance à s’apprécier dans le temps. Les normes comptables actuelles ne sont pas adaptées pour analyser une foncière cotée.

Sans tourner autour du pot, je vous recommande d’utiliser le AFFO ou FFO payout ratio. Le seuil à ne pas franchir se situe dans une fourchette 70-90 %.

 

Critère n°4 : L’endettement

C’est une évidence pour vous et moi. L’immobilier est un secteur qui sollicite beaucoup de capitaux à travers le crédit. L’effet de levier est monnaie courante.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier en Bourse sans trop vous soucier de l’endettement. Il y a deux éléments à surveiller.

Le premier est le « credit rating » ou la notation de la dette. Vous pouvez le trouver publiquement dans les sites officiels des foncières cotées. Vous avez probablement parlé des agences de notation Moody’s, Fitch ou S&P. Pourquoi le credit rating est à prendre au sérieux ?

Parce que le diable se cache dans les détails. Il permet de savoir si la foncière cotée aura plus de facilité ou non d’emprunter sur les marchés.

Un bon credit rating doit être impérativement dans la catégorie « investment grade » ou d’investissement entre AAA et BBB-. En-dessous de BBB-, partez vite au courant.

Le second élément à prendre en considération est la dette/EBITDA. Vous cherchez à tout prix d’être rassuré sur l’endettement. Faites confiance à ce ratio financier qui évalue la capacité d’une entreprise à rembourser sa dette.

Habituellement, le ratio dette/EBITDA ne doit pas dépasser 5. Comme l’immobilier est un secteur très particulier, je fixerais le curseur à un ou deux points de plus vers un niveau de 6 à 7.

 

Conclusion : Mon coup de gueule sur la relation des taux d’intérêt et les foncières cotées

On vous fait croire que la hausse des taux d’intérêts ne présage rien de bon pour les foncières cotées. Elles sont lourdement endettés. Une bonne raison de rester à l’écart de ce secteur.

Pourtant, investir dans l’immobilier en Bourse est une opportunité de toucher des dividendes de qualité. La prime du haut rendement est justifié par leur statut fiscal. Évidemment, les foncières peuvent réduire ou couper subitement le dividende comme toutes entreprises cotées.

En fouillant dans les archives des sites anglophones qui sont très au point sur l’immobilier coté, la hausse des taux d’intérêt ne doivent pas vous effrayer. Pourquoi ?

Primo, les foncières cotées ou REITs s’endettent prioritairement à taux fixes sur de longues maturités. Croyez-vous que les hommes et femmes qui sont aux manettes vont recourir inconsciemment aux taux variables ? Néanmoins, une hausse des taux a un impact sur la valeur de leur patrimoine. S’ils montent rapidement, leurs cours de Bourse vont morfler.

Deuzio, vous oubliez que hausse des taux rime avec hausse de l’inflation. Leurs loyers sont indexés à l’inflation. Du coup, il existe un jeu de compensation que les marchés financiers vont mettre du temps à comprendre. Les excès à la baisse se corrigeront par des excès à la hausse.

Concrètement, les foncières ou REITs sont victimes depuis 2015 d’une mauvaise publicité orchestrée par les médias financiers mainstream. Je ne mâche pas mes mots. Les gros pourvoyeurs de capitaux (sociétés de gestion, investisseurs institutionnels) n’ont plus le temps de faire leur métier d’investisseur parce qu’ils sont notés à la performance à court terme. Sans surprise, cela les pousse à adopter des raisonnements binaires.

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Sovanna Sek
Sovanna SEK est un investisseur de long terme passionné par la Bourse avec pour modèle, Warren Buffett. Il vous donne des conseils pratiques pour construire et gérer un portefeuille boursier rentable sur le long terme.

Il est également un défenseur de la stratégie buy and hold et de l'or.