Le guide complet pour investir dans les REITs immobiliers

comment investir dans les reits

La retraite, ça se prépare le plus tôt possible. Cela vous demande un changement d’esprit. Pour des raisons démographiques et sociales, ne comptez pas sur l’aide de l’État dont les impôts ne servent qu’à payer les intérêts de leur dette publique. Oui, c’est la dure réalité.

Cessez de consommer votre argent sur des choses inutiles. Investissez-le dans des placements permettant de générer des revenus complémentaires. Ne traînez pas vos pattes. Plus vous attendez, plus votre marge de manœuvre sera étroite.

Pourquoi pas vous intéresser aux REITs (Real Estate Investment Trusts). C’est une des solutions à bon compte pour mettre un pied dans l’immobilier.

Avant de vous donner toutes les informations que vous avez besoin pour investir dans les REITs immobiliers, voici quelques pièces à conviction que c’est un placement qui trouve chaussure à votre pied pour préparer votre retraite.

Performance REITs long terme

En incluant les dividendes, les REITs vous offrent une performance moyenne de 11,85 % de 1972 à 2017 ou supérieur de 150 points de base que les 10,35 % des actions du S&P 500 sur la même période.

All Equity REITs S&P 500
2017 8,67 % 21,83 %
5 ans 9,83 % 15,79 %
10 ans 7,77 % 8,49 %
15 ans 11,13 % 9,81 %
20 ans 9,12 % 7,11 %
30 ans 10,78 % 10,64 %
1972-2017 11,85 % 10,35 %

Cerise sur le gâteau. Le rendement moyen du dividende du FTSE NAREIT All Equity REITs au 31 décembre 2017 était à 3,94 %. Ce qui est supérieur au 2,4 % du Bon du trésor américain et 1,85 % des actions du S&P 500.

Le fait qu’ils sont cotés en Bourse, possède l’avantage de la liquidité. Par rapport à l’investissement immobilier en direct, vous pouvez acheter ou vendre un REIT à n’importe quel moment.

Contrairement à la majorité des entreprises cotées, leur statut fiscal incite à la transparence au niveau de la politique du dividende et de la communication financière.

Si vous prenez la peine de prendre du recul, investir dans les foncières cotées permet de voir la Bourse autrement. C’est un secteur à part. Vous partez sur un nouvel état avec la perspective de toucher des revenus récurrents sans vous soucier en permanence de leurs variations de leurs cours de Bourse.

La preuve est faite que les REITs ont traversé avec succès les différents crises boursières. Sur la période 1972-2017, vous constatez sur le graphique qu’ils ont connu 8 années de performances dans le rouge.

Maintenant, vous avez compris qu’ils peuvent contribuer à la construction de votre retraite. Un mode d’emploi serait la bienvenue. Il pourrait vous faire prendre conscience qu’il existe de meilleures façons d’investir dans l’immobilier sans pomper votre capital.

 

Les REITs, c’est quoi ?

Fondée en 1960 aux États-Unis, ce sont des sociétés qui investissent, gèrent et entretiennent des biens immobiliers. Elles se rémunèrent en mettant en location leurs biens immobiliers avec pour objectif de créer de la valeur sur le long terme et d’en acheter d’autres pour gagner des parts de marché.

Elles possèdent un régime fiscal privilégié qui leur oblige de distribuer 90 % de leurs bénéfices en dividendes aux actionnaires. C’est pour cette raison que les REITs sont considérés comme des actions à haut rendement.

L’équivalent en France voit le jour en 2003 sous l’appellation « SIIC » (Société d’Investissement Immobilier Cotées).

 

Pourquoi investir dans les REITs immobiliers

Curieusement, dans un pays qui jure par l’immobilier, les REITs restent méconnus et mal compris des investisseurs particuliers.

Le fait qu’ils soient cotés en Bourse peut être probablement un frein. D’un autre côté, c’est une excuse trop réductrice à mon goût. Le prétexte des aléas financiers ne tient pas la route sur la durée.

Peut-être qu’il vous faut plus pour convaincre de mettre une petite pierre au-delà des performances historiques passées.

Un meilleur rendement que celui des obligations d’États et du S&P 500

Imaginez que je lis dans vos pensées à distance. Je fais le pari que vous allez vous jeter comme des morts de faim en raison de l’attractivité du rendement du dividende.

Investir dans les REITs immobiliers rapporte en moyenne 4,07 %. À la date de publication de mon article, c’est vachement mieux que les obligations d’États qui prendront tôt ou tard une culbute et le rendement du S&P 500. En plus, vous pouvez trouver du qualitatif si vous sélectionnez les meilleurs.

Une arme contre l’inflation

Lorsque l’inflation se manifestera, dites adieu à vos contrats d’assurance-vie en euros bourrés d’obligations d’États. Mais ne vous inquiétez pas. La loi Sapin va vous culbuter. Vous aurez une pensée pour Simone Wapler des Publications Agora du style « Je vous l’avais bien dit ».

Sachez que la quasi-majorité des professionnels de la finance en place n’ont jamais vécu un marché baissier sur les obligations.

Vous allez me dire que les banques centrales ne peuvent pas se permettre d’avoir un krach obligataire. Dans un premier temps, il se peut qu’elles préservent le marché obligataire. Pourquoi ?

Primo, les États sont surendettés et leur train de vie va en pâtir. Deuzio, le système de sécurité sociale partira en vrille. Tertio, attendez-vous à une crise du système des retraites. Évidemment, cela risque de créer des tensions sociales.

Malheureusement dans un second temps, les banques centrales se rendront compte des conséquences désastreuses de leurs politiques monétaires. Elles verront que c’est insoutenable. Au final, elles laisseront filer l’inflation pour détruire les dettes en jouant façon Paul Wolcker.

Les années 1970 et le début des années 1980 ont été marqués par la remontada de l’inflation. Ce qui peut vous surprendre, c’est qu’il valait mieux acheter des REITs à cette époque.

Ce n’est pas un mensonge. La preuve en images.

Performance des actifs dans les années 1970

Performance des actifs dans les années 1980

Comme vous le voyez, les REITs surnageaient largement l’inflation (US CPI en rouge). Au contraire, vous aviez plus particulièrement chaud aux fesses avec les obligations d’États (Govt bonds) pendant les années 1970.

La liquidité et la transparence des résultats financiers

C’est bien beau d’acheter un bien locatif en direct pour générer des revenus. Mais il se peut à l’occasion que vous le vendez pour diverses raisons.

Selon l’endroit où vous l’avez acheté, ayez à l’esprit que le délai pour trouver un acheteur peut s’éterniser. Bref, l’immobilier en direct n’est pas liquide.

En investissant dans les REITs immobiliers, vous n’aurez pas ces inconvénients. Dans des conditions normales sur les marchés financiers, vous pouvez les acheter et revendre à n’importe quel moment.

Vous avez en prime la transparence. En effet, ils sont dans l’obligation de publier à chaque trimestre leurs résultats financiers. Ce qui est génial avec ces entreprises, c’est que leurs rapports financiers vous donnent des indications si elles sont surcotées ou décotées par rapport à la valeur de leur patrimoine.

Une diversification à votre portefeuille boursier

L’immobilier coté est un secteur que je classerais à part en Bourse. Cela n’engage que moi. Mettre des REITs dans un portefeuille composé d’actions de belle qualité comme Air Liquide, Johnson & Johnson ou Coca Cola serait un bon compromis entre augmentation du capital et génération de revenus.

 

Les REITs par type de propriété

En investissant dans l’immobilier coté, vous allez vous rendre compte qu’il y a des gisements d’opportunités. De plus, vous avez la possibilité de vous diversifier à l’intérieur de ce secteur.

Il existe plusieurs types de propriété :

  • Bureau
  • Centre commercial/Commerce
  • Industrie
  • Habitation
  • Hôtel
  • Maison de santé
  • Mortgage (Prêt hypothécaire)

Chacun a son lot d’avantages ou de risques. À vous de trouver le juste équilibre si vous souhaitez incruster dans votre portefeuille boursier, des REITs. Avec un rendement supérieur à la moyenne des indices boursiers, vous bénéficiez mieux de la puissance des intérêts composés.

Comme j’ai le souci de vous simplifier votre tâche afin d’investir sereinement dans les REITs immobiliers, voici un tableau récapitulatif des avantages-risques de chaque type de propriété. Histoire que vous ayez une base de travail pour dormir sur vos deux oreilles.

Type de propriété Avantages Risques
Bureau Bonne santé du marché de l’emploi

Loyers indexés à l’inflation

Développement du coworking

Forte sensibilité au cycle économique

Centre commercial/Commerce Contrats de location longue durée

Loyers indexés à l’inflation

Diversification des locataires

Concurrence de l’e-commerce

Baisse des dépenses de consommation

Industrie Profil défensif grâce au stockage des produits

Résilience du taux de vacance

Baisse des dépenses de consommation

Baisse des dépenses d’investissement des entreprises

Habitation Demande souvent stable Dégradation du marché de l’emploi

Surcapacité

Hôtel Diversification d’offre de services

Mobilité journalière des prix des chambres

Surperformance en période inflationniste

Baisse des dépenses de consommation

Baisse des dépenses d’investissement des entreprises

Concurrence d’Airbnb

Maison de santé Vieillissement de la population / Croissance démographique

Profil défensif grâce à la politique de sécurité sociale

Dépendance des décisions politiques

Niveau élevé des dettes publiques des États

Krach obligataire

Mortgage Bonne santé du marché de l’emploi

Bonne santé du marché immobilier

Remontée violente des taux d’intérêt

Chute des taux d’intérêt

 

Les critères les importants pour analyser les REITs

Comme vous le savez dans tout secteur en Bourse, il y a des bons, des moyens et des cancres. L’immobilier coté n’échappe pas à cette règle à la différence que c’est un secteur spécifique.

Comment vous l’expliquer ?

Jugez les REITs sur l’évolution des BPA est certes intéressant. Mais la vraie raison de placer votre argent dans les REITs est de percevoir des revenus sans vous soucier en permanence de leurs cours de Bourse.

Le dividende avant tout

Le premier critère fondamental qui va grandement compter, est la pérennité du dividende. Ce qui pourrait arriver de pire pour un REIT est la réduction ou suppression pure et simple du dividende. Par conséquent, cela causerait l’effondrement de son cours de Bourse.

Le fait que les REITs distribuent 80 à 90 % de leurs bénéfices en dividendes les incite à être rigoureux sur leur bilan financier.

Là où le bât blesse est que les méthodes traditionnelles pour analyser la pérennité du dividende n’est pas un excellent moyen de savoir si la foncière cotée sera en mesure de rémunérer ses actionnaires.

Comme pour toute action cotée en Bourse, commencez par regarder l’évolution du dividende sur une période minimum d’une décennie.

Le payout ratio sera inutile à cause de leur statut fiscal. Sans trop aller dans les détails comptables, une société cotée en Bourse doit inclure des amortissements, dépréciations et éventuellement des provisions dans le calcul des bénéfices.

Dans le cas d’un REIT, disons que l’actif immobilier a tendance à s’apprécier plutôt qu’à se déprécier dans le temps. Les normes comptables en vigueur ne sont pas adaptées pour évaluer la couverture du dividende à moyen-long terme.

Bref, je vous conseille vivement d’analyser le dividende d’un REIT par le FFO ou AFFO (Funds From Operations et Adjusted Funds From Opérations) ou l’équivalent du cash flow ou flux de trésorerie opérationnel ajusté. Pour cela, vous utiliserez le AFFO payout ratio.

AFFO payout ratio = Dividende par action / AFFO par action

Pour les REITs du vieux Continent malgré les recommandations de l’EPRA (European Public Real Estate Association), ce serait bien de vous inspirer de ce qui est fait aux États-Unis et Canada. Effectivement, cela vous demandera un peu de gymnastique pour les calculs des ratios financiers.

N’oubliez pas la dette !

Voir des REITs avec une rentabilité sur capitaux propres (ROE) moyenne supérieur à 10 % est un exploit. Pourquoi ?

Parce que ce sont des entreprises qui mobilisent beaucoup de capitaux pour générer des bénéfices et valoriser leurs actifs immobiliers. Vous avez souvent tendance à oublier que l’immobilier ça s’entretient.

Point rassurant. Vous n’avez pas besoin d’avoir les yeux rivés sur le ROE. Par contre, souciez-vous de leur capacité à rembourser leurs dettes. Après la pérennité du dividende, c’est le second critère fondamental que vous devez filtrer grâce à deux ratios financiers : Dette/EBITDA et EBIT/Intérêts de la dette.

Pour celles ou ceux qui s’inquiètent de la remontée des taux d’intérêts, des milliers de rapports précisent que les REITs favorisent l’endettement à taux fixe sur de longues maturités.

L’actif net réévalué

L’actif net réévalué critère le plus simple à analyser. Il estime la valeur intrinsèque des biens immobiliers. Pour l’investisseur particulier ou professionnel, cela lui permet de savoir s’il y a une présence de décote ou de surcote du cours de la société immobilière.

Les REITs européens vous la donnent dans leurs rapports financiers ou communiqués de presse sous le sigle « ANR EPRA ». Par contre aux États-Unis, c’est la croissance du FFO ou AFFO qui prédomine.

Vous allez tout simplement me dire que c’est une opportunité si le REIT est décotée par rapport à son actif net réévalué. Certaines légendes de la finance pensent que la décote érode la valeur de l’actif bien plus que vous l’aviez pensé.

Pour éviter la « value trap », vous devez chercher les raisons de la décote. Si elles sont liées à la société elle-même, mieux passez votre chemin. Dans le cas contraire et sans être prétentieux, c’est à cause des aléas boursiers qui traduisent le manque compréhension des acteurs de marché sur ce secteur.

 

Les REITs, un secteur idéal pour les investisseurs particuliers qui débutent en Bourse

L’immobilier ça vous parle entre proches, amis ou collègues de travail. Sans vous rendre compte, une grande partie de vos conversations tournent autour de cette thématique. Là où je veux en venir, c’est que l’immobilier est un baromètre important de l’économie réelle.

Investir dans les REITs immobiliers est une piste d’investissement à explorer sans avoir peur des fluctuations boursières. C’est accessible avec un capital raisonnable en vous contentant de régler uniquement les frais de courtage.

Vous investissez indirectement sur quelque chose tangible pour toucher régulièrement des dividendes sans piocher dans votre capital. Le tout avec une transparence financière.

En direct via un bien locatif, vous devez passer par plusieurs intermédiaires en plus des impôts locaux qui sont des coûts irrécupérables. Le temps d’amortir risque de prendre plusieurs années.

Voilà pour ce guide qui vous aidera à mettre éventuellement dans la pierre d’une autre façon. Si cela ne vous suffit pas, je vous montrerai prochainement comment analyser et sélectionner efficacement les REITs.

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Sovanna Sek
Sovanna SEK est un investisseur de long terme passionné par la Bourse avec pour modèle, Warren Buffett. Il vous donne des conseils pratiques pour construire et gérer un portefeuille boursier rentable sur le long terme.

Il est également un défenseur de la stratégie buy and hold et de l'or.