Unibail-Rodamco Westfield : Points sur les i sur le retail apocalypse !

Le commerce physique est mort ! Le retail apocalypse est là devant vos yeux. Ça va être la casse sociale.

Il faut admettre que les médias et les journalistes qui parlent du commerce physique ou de détail, me rappellent des prédicateurs comme si c’est joué d’avance. L’e-commerce va tout envahir.

Soyons lucide : La réalité du commerce de détail est morose pour de nombreuses entreprises. Et cela ne date pas d’hier.

Des acteurs de grande renommée tels que Toy’s Rus, RadioShack, Quicksilver, Aeropostale, Sears, Diesel, Claire’s ou encore Charlotte Russe ont baissé pavillon en se plaçant sous le régime de protection de faillites. En France, ce n’est pas cocorico. Auchan, Carrefour, Casino, Conforama, Castorama, Tati, La Grande Récré et bien d’autres ferment leurs magasins.

Ces informations font la une des médias et de la presse. Pourtant, d’autres acteurs se bougent pour affronter le retail apocalypse à l’image des REITs commerciaux. Vous n’allez pas me croire. Certains d’entre eux sont en train de se refaire une beauté à l’image d’Unibail-Rodamco Westfield (XAMS : URW).

Avant de parler du leader européen des foncières commerciales, il est de bon ton de connaître les grandes lignes de l’histoire de l’évolution du commerce. Vous verrez qu’il vaut mieux prendre du recul plutôt qu’avoir un avis purement binaire.

L’environnement du monde du retail

Dans les anciens temps comme les années 1980 et 1990, la croissance mondiale de l’urbanisation a favorisé la naissance de grandes chaines de magasins. Le fait qu’une majorité de la population migrent vers les banlieues, a contribué à l’émergence des centres commerciaux et des chaînes discounts.

À partir des années 2000, les cartes ont été rebattues avec la révolution digitale et le développement du commerce en ligne. En 2018, l’e-commerce représente 15,2 % au niveau mondial. Certains pays sont plus avancés à l’image des États-Unis et de la Chine. En France, nous avons tendance à croire au pire, mais finalement, la part est de 9,1 % en 2018.

Certains analystes de marché estiment que l’e-commerce est entré dans une bulle effrénée. Si éclatement il y a, cela pourrait remettre les choses dans l’ordre. Malgré tout, son potentiel n’est pas prêt de s’arrêter avec les évolutions technologiques. Vous pouvez même faire vos courses ou votre shopping à l’aide d’un smartphone avec des applications telles Apple Pay, Alipay, Amazon Go, etc.

Bien qu’ils courent après le train en marche, les acteurs traditionnels du retail transforment leur business model en cohabitant les canaux physiques et en ligne pour améliorer et personnaliser l’expérience client.

Le secteur du commerce de détail se réinvente, car les modes de consommation des particuliers changent. Chaque époque a eu son lot de gagnants et de perdants. Ce sera encore le cas. Les entreprises qui sauront faire preuve de créativité et d’agilité, auront plus de chances de tirer leur épingle du jeu.

Pour certaines personnes, le retail apocalypse est devenu une angoisse. Pour d’autres qui ont une posture d’investisseur comme moi, je le vois comme une opportunité. Plutôt de parier sur Walmart, Target, Costco, pourquoi pas investir sur les meilleurs REITs commerciaux avec un rendement intéressant par rapport à la moyenne du marché actions.

Unibail-Rodamco Westfield, the BEST IN THE EUROPE des centres commerciaux

C’est le leader européen des REITs commerciaux du Vieux Continent. Pourtant, son cours de Bourse est malmené depuis mars 2015. Il s’agit d’Unibail-Rodamco Westfield.

Tout d’abord, c’est la crainte de hausse des taux d’intérêt de la part de la BCE. Cet argument est rangé aux oubliettes depuis une belle lurette.

Deuxièmement, la peur qu’Amazon déchire tout sur son passage en mettant un pied sur le commerce physique avec le rachat sur Whole Foods alors que c’est une bonne chose pour ce dernier.

Troisièmement, son acquisition de 25 milliards de dollars dettes comprises sur Westfield a du sens pour avoir une présence aux États-Unis et au Royaume-Uni. Comme d’habitude, les investisseurs prennent peur quand l’opération n’est pas relutive dans l’immédiat. Son niveau d’endettement va s’élèver mécaniquement et les synergies risquent de mettre du temps à se concrétiser. Je mets une pièce que les analystes financiers obsédés par les chiffres, ne se projettent pas sur le côté qualitatif de l’opération.

Unibail-Rodamco Westfield, c’est avant tout le propriétaire des meilleurs centres commerciaux des plus belles villes européennes.

Source URW

Contrairement à ses concurrents, une majorité de ses centres commerciaux sont de classe A, c’est-à-dire des bâtiments qui sont de belle qualité et nécessitent peu de dépenses de maintenance. Leurs taux de vacance sont faibles. La foncière française arrive à attirer des locataires à revenu élevés et potentiellement prêts à accepter des hausses de loyer.

Source URW

Rien qu’avec ce graphique, voilà pourquoi je préfère investir sur Unibail-Rodamco plutôt que sur British Land (Peer 1), Eurocommercial (Peer 2), Hammerson (Peer 3), Intu (Peer 4), Klépierre (Peer 5), Land Securities (Peer 6) et Wereldhave (Peer 7). Klépierre ne démérite pas mais est trop focalisé sur les centres commerciaux de niveau intermédiaire (A- à B).

Avec ses centres commerciaux situés dans des zones géographiques densément peuplées, Unibail-Rodamco Westfield attire plus facilement du trafic, donc plus de clients potentiels pour faire leurs courses, leur shopping ou un resto. D’ailleurs, le top 3 des centres commerciaux en Europe qui attirent le plus de visiteurs, est occupé par Unibail-Rodamco Westfield avec le Westfield Stratford City, le Forum des Halles et Les 4 Temps.

Le retail apocalypse est-elle une fatalité ? Unibail-Rodamco Westfield vous démontre que c’est une opportunité

Auparavant, un centre commercial, c’était un hypermarché, un Mcdo et des boutiques puis à quelques kilomètres des grands magasins. Avec les changements de mode de consommation causés par les évolutions des technologie de communication et d’information, ce modèle est révolu ou doit se réinventer.

Pour affronter le retail apocalypse, Unibail-Rodamco Westfield a changé progressivement ou radicalement la composition de ses locataires. La foncière française met l’accent sur les restaurants et bars sous le concept de dining experience, l’entertainment, le sport via des centres de fitness, les pôles de beauté et santé comme Sephora, Yves Rocher, ou encore des événementiels éphémères (concerts, spectacles, défilés de mode, animation 3D, ateliers pour enfants).

Source URW

Comme cela ne vous a pas échappé, le prêt-à-porter, le lifestyle et les hypermarchés pâtissent de ce nouveau paradigme de la consommation. Ils ne parviennent pas à retrouver leur rentabilité d’antan. On peut attribuer par un changement de mentalité de les nouvelles générations de consommateurs : Millenials et Z. Cependant, elles préfèrent faire leurs achats en magasin. Comme quoi, Internet ne fait pas tout.

Une stratégie axée sur les centres commerciaux prémiums et le multicanal

Si le retail apocalypse est en marche, c’est que de nombreux centres commerciaux et grands magasins sont obsolètes. L’offre n’est pas excitante ou plus adaptée à l’expérience client. L’immobilier tant à l’extérieur qu’à l’intérieur est vieillissant et difficile à entretenir.

Le fait d’acquérir Westfield, Unibail-Rodamco confirme une stratégie sur des centres commerciaux prémiums bien situés au niveau géographique et avec des locataires de renommé mondiale. Ils ont la particularité d’être un lieu de destination qui répondent aux attentes de l’expérience client. Les clients d’aujourd’hui en particulier les Millenials et la génération Z, recherchent quelque chose plus personnalisée et sont prêts à passer une bonne partie de leur journée.

Si vous êtes allé à Vélizy 2 qui est devenu Westfield Vélizy 2, vous avez remarqué que le centre commercial s’est inspiré des concepts de dining experience avec Vapiano, Fish’Tro, Big Ferdinand, Paradis du Fruit, etc.

L’autre manière de voir cette acquisition est l’accélération de la stratégie multicanal. Westfield est très en avance à ce niveau par rapport à ce qui est fait au Royaume-Uni et aux États-Unis. Les personnes s’informent sur Internet, comparent les prix puis passent éventuellement à l’achat en magasin. En diversifiant l’offre sur les restaurants-bars et de loisirs, cela permet d’attirer un public varié.

Rappelons en France que seulement 9 % des achats se font en ligne en 2018. Bref, FERMEZ VOS GUEULES, prêcheurs du retail apocalypse.

Un dividende en péril ?

Passons maintenant à ce qui vous intéresse le plus en Bourse, la partie financière.

Lorsque vous envisagez d’acheter un REIT, c’est avant tout pour le dividende avec en prime un rendement supérieur à la moyenne du marché actions. Ce qui comptera, c’est sa solidité sur la durée.

Le rachat de Westfield inquiète les investisseurs quand l’opération n’est pas source de création de valeur dans l’immédiat. Le temps des marchés financiers n’est pas le temps de l’économie réelle. Pourtant, cette OPA est dans la logique de ce que recherche Unibail-Rodamco. D’une part, l’entreprise met un pied rapidement au Royaume-Uni et aux États-Unis, des zones géographiques compétitives dans le monde du commerce. D’autre part, vous possédez un REIT d’envergure internationale.

Si l’action Unibail-Rodamco Westfield sombre depuis mars 2015, c’est que le marché s’inquiète de son endettement et la pérennité du dividende en plus des raisons que j’ai citées auparavant. Comme l’intégration du nouveau groupe a eu lieu au courant de l’année 2018, l’historique du track record est néant. Voilà pourquoi les investisseurs préfèrent rester à l’écart du titre.

Un lourd ratio dette / EBITDA

Théoriquement, les agences de notation n’apprécient pas des ratios Dette / EBITDA au-dessus du seuil de tolérance fixé à 5. Vous avez tendance à oublier que l’immobilier est un actif qui s’apprécie généralement dans le temps, il faut bien l’entretenir. Beaucoup de capitaux investis sont nécessaires pour préserver sa valeur. Disons qu’un seuil autour de 7 est tolérable pour les REITs.

Concernant Unibail-Rodamco Westfield, sa situation relève de l’exceptionnel lié à la fusion. Ce serait sympathique de voir ce ratio descendre un peu plus rapidement sur les deux années qui suivent.

Sa Dette / EBITDA très élevée peut être contre-balancée par d’autres ratios qui sont rassurants sur la solidité financière de la foncière.

Source URW

Des doutes sur la capacité à passer des hausses de loyer

Sérieusement, mon expérience m’a appris à me méfier des analystes financiers qui aiment bien faire la pluie et le beau temps. Il existe des trublions qui estiment que Unibail-Rodamco Westfield pourraient rencontrer des difficultés à passer des hausses de loyer. Au premier semestre 2019, l’entreprise a juste eu une baisse de ses loyers dans les pays nordiques sur le retail.

Avec des centres commerciaux qui sont les meilleurs d’Europe, il y a plus de chances qu’une majorité de locataires tiennent à rester. L’emplacement en plus de la réputation du centre commercial reste un élément clé pour amener de la clientèle.

Sans vous mentir, le dividende est à risque à court terme

Premier indice, l’entreprise ne l’a pas augmenté pour l’exercice 2018. Second indice, la dette / EBITDA est préoccupante mais compréhensible suite au rachat de Westfield. Troisièmement, le management a communiqué qu’il allait au minimum préserver le même niveau du dividende à 10,8 €. Croisons les doigts que les guidances soient en ligne. Enfin, le FFO en 2018 est de 10,1 €. Ce qui donne un FFO payout ratio supérieur à 1. Vous comprenez pourquoi une baisse du dividende est envisageable.

Une baisse du dividende sera-t-elle une fatalité ? Ce n’est pas la première fois que le groupe réduit son dividende. Il faut remonter en 2008 pour les raisons que vous connaissez à l’époque de Unibail-Rodamco. Par la suite, le groupe s’en sorti. Cependant, la fusion entre Unibail-Rodamco et Westfield est une nouvelle histoire à écrire.

Unibail-Rodamco Westfield : Projetez-vous sur le long terme et oubliez le retail apocalypse

Les gens qui disent que le commerce en ligne va détruire le commerce physique, sont plutôt des bisounours. Ils aiment écouter les prêcheurs de l’apocalypse. Réflexion niveau zéro puis basta ! Cessez de croire que les acteurs traditionnels vont rester les bras croisés sans rien faire. Il est évident qu’il y aura des victimes dans ce nouveau paradigme de la consommation

Ce qui est bien avec les REITs commerciaux comme Unibail-Rodamco Westfield, c’est que vous pouvez faire votre opinion sur le terrain. Allez dans l’un de leurs centres commerciaux puis voyez si c’est le désert ou pas. Quand je vois ce qui fais à Westfield Vélizy 2 avec un UGC, des restaurants gastronomiques, des ateliers d’animation 3D, ce centre commercial a changé de dimension. Le fait qu’il est situé à côté d’une zone d’activité et d’un IUT permet d’attirer plus de trafic.

Voyez le côté positif de cette OPA à long terme. C’est le moyen le plus rapide et économique d’avoir une présence au Royaume-Uni et États-Unis. Avouons-le. C’est une prouesse rarement réalisé dans ce secteur.

Seul bémol ! La réduction de son dividende est un risque à court terme. Si les synergies de l’OPA prennent plus de temps que prévu, c’est un scénario à envisager. Évidemment, le marché ne va pas apprécier. Plutôt de vous inquiéter, laissons le management faire son travail.

Disclaimer : Les informations, opinions et graphiques sont le reflet de mes convictions et utilisés à vocation pédagogique. La précision des informations apportée n’est pas garantie à 100 %. Tout lecteur doit faire sa propre opinion en faisant des recherches complémentaires afin de déterminer quelles sont les meilleures opportunités d’investissement à son profit. Vous assumez la responsabilité de toute décision prise suite à la lecture de l’article. Upside Bourse (dont le fondateur) se désengage de toute responsabilité sur vos actions et vos décisions.

Sovanna Sek

Sovanna SEK est un investisseur de long terme passionné par la Bourse avec pour modèle, Warren Buffett. Il vous donne des conseils pratiques pour construire et gérer un portefeuille boursier rentable sur le long terme.

Sa philosophie d’investissement possède un côté pile ou face. Pile, il investit sur des actions de belle qualité à des prix raisonnables. Face, il est un défenseur de l’or pour se protéger contre l’inflation 2.0.